Imagine que você é dono de uma extensa área de terra. Você não quer ou não pode utilizá-la. Ninguém quer comprá-la, você sequer consegue um locatário interessado pra a mesma. Mas, se você não ocupá-la, irá perdê-la para algum invasor. O que você faz? Para solucionar tal questão é que surgiu, desde o Séc V a.c., na Grécia, o instituto da Enfiteuse.
Trata-se de um direito real que permite a um proprietário manter seu imóvel ocupado, sem simplesmente emprestá-lo.
É um direito real antigo, em franca decadência, mas ainda ensinado por nós e cobrável em alguma prova.
Elaborei algumas dicas para que seja melhor entendido.
10 tópicos rápidos sobre a enfiteuse:
- O enfiteuta recebe, de forma perpétua, direito de uso e gozo sobre um imóvel (terreno emprazado ou aforado), que pertence a um aforador; o proprietário tem o “domínio direto” do imóvel, enquanto o enfiteuta tem o “domínio útil”;
- O terreno aforado deve ser terra “inculta e não edificada”, ou seja, a terra na sua forma original, bruta, inexplorada;
- O enfiteuta pagará ao aforador, anualmente, um valor módico, chamado foro (também chamado de canon ou pensão anual);
- Caso haja transmissão da enfiteuse, o aforador recebera um laudêmio, que é um valor correspondente a 2,5% do valor do terreno aforado;
- Originalmente, podia haver subenfiteuse; e é possível haver mais de um enfiteuta no mesmo bem (co-enfiteuse);
- Há direito de preferência mútuo no caso de venda do direito real entre enfiteuta e aforador;
- Extingue-se a enfiteuse pela consolidação (pagamento pelo senhorio ao enfiteuta, adquirindo-a), resgate (compra do imóvel pelo enfiteuta), pena de comisso (inadimplemento por três anos consecutivos do foro), deliberação entre as partes, ou perecimento do imóvel.
- Aliás, em uma das últimas alterações do Código antigo, após 10 anos de duração, a enfiteuse pode ser resgatada compulsoriamente pelo foreiro, com o pagamento de 10 foros e 1 laudêmio.
- O atual Código Civil proibiu a constituição de novas enfiteuses, mantendo as já existentes; proibindo ainda a instituição de subenfiteuses e cobrança de laudêmios;
- Um outro tipo de enfiteuse existe, a administrativa (os tópicos desse post tratam apenas da enfiteuse civil). A enfiteuse administrativa (que recai em terras públicas) continua existindo, sendo regida pelo Decreto Lei 9.760/46; nestas a pensão anual será de 0,6% sobre o valor atual do bem.
Artigos do CCB de 1916, ainda em vigor, sobre a enfiteuse:
CAPÍTULO II
DA ENFITEUSEArt. 678. Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável.
Art. 679. O contrato de enfiteuse é perpétuo. A enfiteuse por tempo limitado considera-se arrendamento, e como tal se rege.
Art. 680. Só podem ser objeto de enfiteuse terras não cultivadas ou terrenos que se destinem a edificação.
Art. 681. Os bens enfitêuticos transmitem-se por herança na mesma ordem estabelecida a respeito dos alodiais neste Código, arts. 1.603 a 1.619; mas, não podem ser divididos em glebas sem consentimento do senhorio.
Art. 682. É obrigado o enfiteuta a satisfazer os impostos e os ônus reais que gravarem o imóvel.
Art. 683. O enfiteuta, ou foreiro, não pode vender nem dar em pagamento o domínio útil, sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça o direito de opção; e o senhorio direto tem 30 (trinta) dias para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferência na alienação, pelo mesmo preço e nas mesmas condições.
Se, dentro no prazo indicado, não responder ou não oferecer o preço da alienação, poderá o foreiro efetuá-la com quem entender.
Art. 684. Compete igualmente ao foreiro o direito de preferência, no caso de querer o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em pagamento. Para este efeito, ficará o dito senhorio sujeito à mesma obrigação imposta, em semelhantes circunstâncias, ao foreiro.
Art. 685. Se o enfiteuta não cumprir o disposto no art. 683, poderá o senhorio direto usar, não obstante, de seu direito de preferência, havendo do adquirente o prédio pelo preço da aquisição.
Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou dação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.
Art. 687. O foreiro não tem direito à remissão do foro, por esterilidade ou destruição parcial do prédio enfitêutico, nem pela perda total de seus frutos; pode, em tais casos, porém, abandoná-lo ao senhorio direto, e, independentemente do seu consenso, fazer inscrever o ato da renúncia (art. 691).
Art. 688. É lícito ao enfiteuta doar, dar em dote, ou trocar por coisa não fungível o prédio aforado, avisando o senhorio direto, dentro em 60 (sessenta) dias, contados do ato da transmissão, sob pena de continuar responsável pelo pagamento do foro.
Art. 689. Fazendo-se penhora, por dívidas do enfiteuta, sobre o prédio emprazado, será citado o senhorio direto, para assistir à praça, e terá preferência, quer, no caso de arrematação, sobre os demais lançadores, em condições iguais, quer, em falta deles, no caso de adjudicação.
Art. 690. Quando o prédio emprazado vier a pertencer a varias pessoas, estas, dentro em 6 (seis) meses, elegerão um cabecel, sob pena de se devolver ao senhorio o direito de escolha.
§ 1o Feita a escolha, todas as ações do senhorio contra os foreiros serão propostas contra o cabecel, salvo a este o direito regressivo contra os outros pelas respectivas quotas.
§ 2o Se, porém, o senhorio direto convier na divisão do prazo, cada uma das glebas em que for dividido constituirá prazo distinto.
Art. 691. Se o enfiteuta pretender abandonar gratuitamente ao senhorio o prédio aforado, poderão opor-se os credores prejudicados com o abandono, prestando caução pelas pensões futuras, até que sejam pagos de suas dívidas.
Art. 692. A enfiteuse extingue-se:
I – pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o capital correspondente ao foro e mais um quinto deste;
II – pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por 3 (três) anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias;
III – falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores.
Art. 693. Todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis 10 (dez) anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste Capítulo. (Redação da Lei nº 5.827, de 23.11.1972)
Art. 694. A subenfiteuse está sujeita às mesmas disposições que a enfiteuse. A dos terrenos de marinha e acrescidos será regulada em lei especial.
Um abraço a todos! 🙂
